פסק-דין בתיק ת"א 1729-04

פתח דבר

1.         התובע בהיותו תאגיד בנקאי ביצע ליווי בנקאי למיזם שבמסגרתו תוכנן להקים פרויקט מסחרי. בשלב שקדם לתחילת ביצוע הפרויקט, הנתבעת ששימשה קבלן בנייה במיזם, קיבלה לידיה סך של 2.5 מיליון דולר ששולמו לה בקשר עם הפרויקט. לימים המיזם לא הגיע לידי מימושו, הנתבעת כלל לא החלה בבנייה והפרויקט בוטל. עיקר עניינה של התביעה בשאלה אם 2.5 מיליון דולר שהועברו לנתבעת על ידי הבנק שולמו לה בתורת תשלום תמורה חוזי שלו הייתה זכאית בלא קשר להתקדמות הבנייה; או שמא מדובר בכספי מקדמה שהועברו לנתבעת לשם תשלום הוצאות והיתרים חיוניים לתחילת הפרויקט ועל חשבון עבודות בנייה עתידיות; ומאחר שהנתבעת מעולם לא החלה בעבודות בנייה כאמור, לא קמה זכותה של הנתבעת לתמורה עבורן והיה עליה להשיב לבנק את הכספים ששולמו על חשבונן.

בתביעה שכנגד עותרת הנתבעת - בנוסף לזכותה הנטענת להותיר בידה את הסכום הנתבע - להחזר הוצאות שלטענתה הוציאה בקשר עם הפרויקט; וכן לפירות שנצברו מכספים שהועברו בשעתו לחשבון מיוחד שפתח הבנק ע"ש הנתבעת לצורכי הבנייה. במוקד התביעה שכנגד ניצבת השאלה, אם הוכיחה הנתבעת את זכותה כנטען להחזר הוצאות מאת הבנק או לפירות הפיקדון.

רקע עובדתי

2.         סיבל נתניה בע"מ ח.פ. 512008780 (להלן: " סיבל") היא חברה שביקשה להקים מיזם נדל"ן באזור נתניה. ד.רוטשטיין חברה לבניה ונכסים בשרון בע"מ ח.פ. 511572570 (לעיל ולהלן: " הנתבעת" או " רוטשטיין") היא חברה שעיסוקה בנדל"ן ובנייה. פעילותה העסקית של רוטשטיין מתבצעת בשני כובעים: בכובעה האחד היא מחזיקה ומוכרת נכסי מקרקעין, ואילו בכובעה האחר היא עוסקת בבנייה של נכסים כקבלן מבצע. יצוין כי עד לאוגוסט 1994 רוטשטיין הייתה הבעלים הרשום של הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 28 בגוש 8006 בנתניה (להלן: " החלקה").

מערכת ההסכמים

3.         העובדות הדרושות להכרעה מצויות, ברובן, בשורה של מסמכים והסכמים שנערכו בין הגופים המעורבים בפרשה. משכך, מתחייב בנסיבות העניין להקדים ולפרט את עיקרי ההוראות הצריכות לדיון.

ביום 9/8/94 נכרת הסכם בין סיבל לרוטשטיין שלפיו סיבל רכשה מאת רוטשטיין את מלוא הזכויות במגרש הידוע כמגרש מס' 350 עפ"י תב"ע נת/750, שמהווה חלק מהחלקה (להלן: " הסכם הרכישה" ו" המגרש", לפי העניין ;הסכם הרכישה צורף כנספח ב לתצהיר בלישה). על-פי הסכם הרכישה, סיבל התחייבה לשלם לרוטשטיין בעד המגרש 14,726,026 ש"ח (סעיף 5.01 להסכם הרכישה). סכום זה אמנם שולם לרוטשטיין במלואו (עמ' 130 לפרוטוקול עדות גונצ'רובסקי, ש' 5-4), וביום 19/3/95 נרשמה סיבל כחוכרת של המגרש לתקופה של 999 שנים (נסח רישום המקרקעין צורף כנספח א לתצהיר בלישה). יוער כי במהלך בירור התובענה רוטשטיין העלתה טענה שלפיה התמורה המלאה שהיה על סיבל לשלם בעד רכישת המגרש לא התמצתה באותם 14,726,026 ש"ח, ושבפועל הוסכם בין הצדדים כי חלקה הנוסף של התמורה ישולם בעתיד וייגזר מבניית הפרויקט, כפי שיתואר להלן (סעיף 12 לתצהיר גונצ'רובסקי, ועמ' 128 ש' 20 עד עמ' 129 ש' 1 לפרוטוקול עדות גונצ'רובסקי). ברם, לטענה זו לא נמצאה כל אחיזה בחומר הראיות - לא בהסכם הרכישה, ובפרט בסעיף 5 המתייחס בפירוט רב להגדרת התמורה; לא בהסכם הבנייה שיידון בהמשך; ולא באף מסמך אחר מבין שלל המסמכים האחרים שנערכו בין הצדדים.

4.         באותו יום שבו נערך הסכם הרכישה, 9/8/94, נכרת הסכם נוסף בין סיבל לרוטשטיין שלפיו התחייבה רוטשטיין לשמש בכובעה השני ולבצע עבור סיבל עבודות בנייה במגרש (להלן: " הסכם הבנייה"; צורף כנספח ג לתצהיר בלישה). על-פי הסכם זה רוטשטיין התחייבה לשמש כקבלן לביצוע פרויקט בנייה על המגרש שאמור היה לכלול הקמה של נכס שישמש למשרדים ולתעשייה (לעיל ולהלן: " הפרויקט"; סעיף 1.4 להסכם הבנייה; יצוין כי זאת נלמד גם מהאמור בסעיף 3.01.2 להסכם הרכישה).

על-פי סעיף 7.7 להסכם הבנייה, רוטשטיין התחייבה לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בקבלת ההיתרים והאישורים הנדרשים. וכך לשון הסעיף:

"הקבלן לבדו ישא בכל ההוצאות הכרוכות בקבלת ההיתרים והאישורים הנדרשים כאמור לעיל."

סעיף 7.10 להסכם הבנייה מוסיף ומפרט את התחייבויות רוטשטיין כלפי המזמינה סיבל לעניין ההוצאות:

" הקבלן מתחייב לשאת בכל העלויות, ההוצאות, ההיטלים והתשלומים בגין הקמת הפרויקט, בנייתו וכל הכרוך בכך על בסיס של "TURN KEY PROJECT" ומבלי לגרוע מכלליות האמור, הקבלן לבדו ישא בכל תשלומי אגרות ו/או מיסים ו/או היטלים, אגרות בגין היתרי בניה, הוצאות תכנון, תשלומים לאדריכלים, מהנדסים ויועצים למיניהם ולקבלני משנה ולשאר הקשורים בבניה, במישרין או בעקיפין, ולרבות חומרי בניה, ציוד, כלים, חומרי עזר, שילוט, סימון, גידור זמני, שמירה, הובלה, העמסה ופריקה, אחסון, ביטוח, דרכי גישה, אספקת מים וחשמל, חיבור לרשתות החשמל והטלפון, המים, הביוב והתיעול, מתקני טיהור (לשימוש רגיל בלבד ועל-פי דרישת הרשויות לצורך קבלת 'טופס 4'), כבישים, מדרכות, עבודות הפיתוח בין במקרקעין ובין מחוצה להם הקשורות לביצוע העבודות במקרקעין ולכל שאר התחייבויותיו לפי חוזה זה או על-פי כל דין, אך למעט תשלומים שעניינם הזמנות מיוחדות של המזמינה או רוכשים/שוכרים מטעמה, ואשר נדרשו כתוספת ו/או כשינויים" (ההדגשות אינן במקור - ע.ב.).

מנגנון חישוב התמורה שהתחייבה סיבל לשלם לרוטשטיין בגין בניית הפרויקט הוגדר בלוח תשלומים מפורט שצורף כנספח ה להסכם הבנייה (להלן: " נספח ה המקורי"; צורף כנספח ד לתצהיר בלישה). כך, על-פי סעיף 1 לנספח ה המקורי, סיבל התחייבה לשלם לרוטשטיין, עם קבלת היתר הבנייה, 23.5% מהתמורה המלאה של הפרויקט. יצוין כי הסכם הבנייה התייחס גם למקרה שסיבל תשלם לרוטשטיין ביתר, מעבר למגיע לה בעד עבודתה (ראו סעיף 10.5 להסכם הבנייה).

5.         הפרויקט סבל מבעיות תקציביות, ובנייתו לא החלה במשך כשנתיים. בשלב זה לצדדים היה ברור כי סיבל לבדה לא תוכל לדאוג למימונו, ולשם ביצוע הפרויקט יידרש ליווי בנקאי. לאור זאת ביום 28/10/96 פנתה סיבל לבנק דיסקונט לישראל בע"מ בבקשה לקבלת ליווי פיננסי להקמת שלב א' של הפרויקט (לעיל ולהלן: " התובע" או " הבנק"; כתב בקשה זה - שאושר ונחתם בידי הבנק - יכונה להלן " כתב התנאים", והעתקו צורף כנספח ח לתצהיר בלישה).

על-פי סעיף 33(ב) לכתב התנאים, סיבל הצהירה והתחייבה כי כל הכספים ו/או האשראים ו/או מימון הנובע מהם וכן כל הכספים הנובעים מהפרויקט ישמשו אך ורק לצורכי מימון הקמת הפרויקט, וכל שימוש אחר בהם (שלא באישור מוקדם ובכתב מטעם הבנק) יהווה הפרה יסודית של כתב התנאים. יצוין כי תנאי זה, כמו גם יתר הוראות כתב התנאים, חל באותה עת אך ורק על סיבל, ו בשלב זה הוראותיו של כתב התנאים לא השתרעו על רוטשטיין. 

6.         כנהוג בליווי פיננסי מסוג זה, הבנק דרש כי תיערך בדיקה עסקית לפרויקט. בדיקה כאמור אמנם נערכה ביחס לשלב א' של הפרויקט, בידי הכלכלן ושמאי המקרקעין מר יוסף קול (להלן: " קול"); וביום 7/1/97 הוצא דו"ח הבדיקה (להלן: " דו"ח אפס הראשון"; צורף כנספח א1 לתצהיר קול). 

כאמור בפרק של סיכום והמלצות לדו"ח אפס הראשון, "עם קבלת היתר הבניה באפריל, תידרש החברה (סיבל - ע.ב.) לתשלום של כ-8,500,000 ש"ח לקבלן (רוטשטיין - ע.ב.) ע"ח היתר הבניה, היטל השבחה וכמקדמה ע"ח הבניה" (סעיף 10.6, ההדגשה אינה במקור - ע.ב.). סך של 8.5 מיליון ש"ח, נכון למועד עריכת דו"ח אפס הראשון, היה שווה ערך ל-2.5 מיליון דולר ארה"ב (ראו: עמ' 8 לפרוטוקול עדות קול, ש' 24-23). עוד נאמר בדו"ח אפס הראשון, כי בשלב זה תידרש רוטשטיין לשלם עבור תכנון, אגרות בנייה והיטל השבחה כתנאי מקדים לקבלת היתר בנייה (סעיף 9.3).

7.         בחלוף שלושה שבועות ממועד עריכתו של דו"ח אפס הראשון, ביום 30/1/97 נתקיימה ישיבה בבנק. במעמד ישיבה זו נכחו נציגיו של הבנק, ובהם קול בתפקידו כמפקח הליווי הפיננסי (להלן יכונה קול גם: " המפקח"); נציג מטעם סיבל; ונציגה של רוטשטיין - מר יעקב גונצ'רובסקי, מי ששימש באותה עת מנכ"ל רוטשטיין ולימים הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמה בתובענה. סיכום הפגישה נערך על-ידי סיבל (להלן: " סיכום הפגישה המשולשת" - צורף כנספח נ/1 לתצהיר גונצ'רובסקי).